Chers copropriétaires,
Nous attirons votre attention sur l’importance de la conformité urbanistique au sein de la copropriété. De nombreux immeubles, parfois depuis plusieurs années, ne correspondent plus totalement à leur situation administrative officielle (permis d’urbanisme, acte de base, cadastre). Cela peut résulter, par exemple, d’une transformation de terrasse en véranda, d’une division ou réunion d’appartements, d’un changement d’affectation, d’une modification non autorisée d’une partie commune ou encore d’erreurs dans la description des lots et des quotités.
Ces situations peuvent avoir des conséquences importantes : blocage ou retard lors d’une vente chez le notaire, refus de permis pour des travaux de rénovation, litiges entre copropriétaires, amendes administratives, voire obligation de remise en état. La réglementation actuelle impose en effet que tout immeuble soit conforme avant qu’un permis ne puisse être délivré ou qu’une transaction ne soit sécurisée.
Il convient de distinguer trois types de non-conformités : urbanistique (absence ou non-respect d’un permis), statutaire (acte de base non adapté à la réalité) et cadastrale (discordance entre la situation réelle et l’enregistrement au SPF Finances). Selon les cas, une régularisation peut nécessiter l’intervention d’un architecte, d’un géomètre-expert, d’un notaire et l’adoption de décisions en assemblée générale aux majorités prévues par le Code civil.
Le syndic n’est pas responsable des éventuelles infractions commises par le passé, mais il a l’obligation d’agir dès qu’une irrégularité est constatée, notamment en informant l’assemblée générale et en organisant les démarches nécessaires. En principe, lorsque l’irrégularité concerne une initiative privative, les frais de régularisation restent à charge du copropriétaire concerné.
Une approche préventive est essentielle : vérifier la conformité avant toute mise en vente ou avant d’engager des travaux permet d’éviter des blocages, des délais supplémentaires et des coûts imprévus. La conformité urbanistique constitue aujourd’hui un enjeu majeur pour préserver la sécurité juridique de chacun et la valeur patrimoniale des lots.
//
Geachte mede-eigenaars,
Wij wensen uw aandacht te vestigen op het belang van de stedenbouwkundige conformiteit binnen de mede-eigendom. In vele gebouwen stemt de feitelijke toestand niet langer volledig overeen met de officiële administratieve situatie (stedenbouwkundige vergunning, basisakte, kadaster). Dit kan onder meer het gevolg zijn van het omvormen van een terras tot veranda, het opsplitsen of samenvoegen van appartementen, een wijziging van bestemming, een niet-toegestane aanpassing aan gemeenschappelijke delen of fouten in de beschrijving van de kavels en hun quotiteiten.
Dergelijke situaties kunnen belangrijke gevolgen hebben: blokkering of vertraging bij een verkoop bij de notaris, weigering van een vergunning voor renovatiewerken, geschillen tussen mede-eigenaars, administratieve boetes of zelfs een verplichting tot herstel in de oorspronkelijke toestand. De huidige regelgeving vereist immers dat een gebouw conform is voordat een vergunning kan worden afgeleverd of een verkoop juridisch kan worden veiliggesteld.
Er dient een onderscheid te worden gemaakt tussen drie soorten niet-conformiteiten: stedenbouwkundig (ontbreken of niet-naleven van een vergunning), statutair (basisakte die niet meer overeenstemt met de werkelijkheid) en kadastraal (afwijking tussen de reële toestand en de registratie bij de FOD Financiën). Afhankelijk van het geval kan een regularisatie de tussenkomst vereisen van een architect, een landmeter-expert, een notaris en een beslissing van de algemene vergadering met de meerderheden zoals voorzien in het Burgerlijk Wetboek.
De syndicus is niet verantwoordelijk voor eventuele inbreuken uit het verleden, maar heeft wel de verplichting om op te treden zodra een onregelmatigheid wordt vastgesteld, onder meer door de algemene vergadering te informeren en de nodige stappen te organiseren. In principe blijven de kosten van regularisatie ten laste van de mede-eigenaar die aan de oorsprong ligt van een privatieve onregelmatigheid.
Een preventieve aanpak is essentieel: de conformiteit nagaan vóór een verkoop of vóór het opstarten van werken voorkomt blokkeringen, bijkomende vertragingen en onvoorziene kosten. De stedenbouwkundige conformiteit vormt vandaag een belangrijk aandachtspunt om de rechtszekerheid van iedereen en de patrimoniale waarde van de kavels te vrijwaren.